Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”

• Tác giả: admin |
• Cập nhật: 25/08/2022 |
• |
• 517 lượt xem

Sáng 24/8/2022, Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”.

Toạ đàm có sự hiện diện và tham gia thảo luận của đại diện các bộ, ngành quản lý trong lĩnh vực vốn và tài chính, các tổ chức xã hội – nghề nghiệp, chuyên gia kinh tế đầu ngành, tổ chức huy động vốn, ngân hàng thương mại, tổ chức xếp hạng, công ty kiểm toán. 

Nhằm hướng tới mục tiêu đánh giá tương lai và triển vọng các kênh vốn cho thị trường bất động sản, các ý kiến tại toạ đàm đã làm rõ vai trò của thị trường vốn trong nền kinh tế. Đồng thời, khuyến nghị các giải pháp theo thông lệ và quy luật của nền kinh tế để giúp thị trường vốn phát triển bền vững, lành mạnh, tạo lợi ích cho cả tổ chức phát hành và các nhà đầu tư, tạo động lực cho nền kinh tế phát triển.

Bên cạnh các bài tham luận riêng từ các đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp,… tọa đàm tập trung thảo luận các nhóm vấn đề chính gồm: Nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản trong ngắn, trung và dài hạn; Vấn đề room tín dụng và tỷ lệ tín dụng trung và dài hạn; Huy động vốn qua kênh trái phiếu trên cơ sở pháp lý mới; Những tín hiệu từ thị trường cổ phiếu; Các hình thức huy động vốn khả thi khác; Xếp hạng tín nhiệm và minh bạch giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp; Xây dựng chiến lược vốn hiệu quả, linh hoạt thích ứng vượt qua giai đoạn khó khăn.

Buổi tọa đàm được tường thuật trực tiếp trên Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam (doanhnhanvn.vn), trích dẫn trên Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn), Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) và phát sóng trực tiếp (livestream) trên các nền tảng mạng xã hội.https://www.facebook.com/plugins/video.php?height=314&href=https%3A%2F%2Fwww.facebook.com%2FTintucVietnamBiz%2Fvideos%2F623725835839277%2F&show_text=false&width=560&t=0

PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều, Chủ tịch Hội Doanh nhân Tư nhân Việt Nam phát biểu khai mạc Tọa đàm:

Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam kết hợp với trang TTĐTTH Vietnammoi và VietnamBiz diễn ra trong bối cảnh tồn kho bất động sản tăng lên báo động, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty bất động sản niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đãtăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Trong bối cảnh đó, tôi nhiệt liệt hoan nghênh tạp chí Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam và Vietnewscorp (hội viên tổ chức thuộc Hội doanh nhân tư nhân Việt Nam) đã sáng kiến tổ chức những buổi tọa đàm chuyên đề, thiết thực đáp ứng nhu cầu của doanh nhân.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” hướng tới mục tiêu đánh giá tương lai và triển vọng các kênh vốn cho thị trường bất động sản, làm rõ vai trò của thị trường vốn trong nền kinh tế, khuyến nghị các giải pháp thị trường theo thông lệ và quy luật của nền kinh tế để giúp thị trường vốn phát triển bền vững lành mạnh, tạo lợi ích cho tổ chức phát hành và nhà đầu tư, tạo động lực cho nền kinh tế.

Với sự hiện diện của đại diện các bộ ngành, cơ quan quản lý trong lĩnh vực vốn và tài chính, chuyên gia kinh tế đầu ngành, tổ chức huy động vốn, ngân hàng thương mại, tổ chức xếp hạng, công ty kiểm toán tôi tin rằng tọa đàm sẽ là một diễn đàn chất lượng, hiệu quả để gợi mở các giải pháp bền vững cho thị trường bất động sản, đưa ra những kiến nghị xác đáng, thiết thực cho các cơ quan lập pháp, hành pháp nhằm tạo ra hành lang pháp lý lành mạnh và phù hợp với quy luật kinh tế, phù hợp với thực tiễn và nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp.

Trân trọng cảm ơn quý vị đã có buổi tọa đàm hào sảng, thiết thực, cởi mở và thú vị.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia: “Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù”!

Mở đầu bài tham luận, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng.

Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Chúng ta cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về “bong bóng” bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.

Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề này. Dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng…

Vì vậy, cung thiếu thực chất là thiếu vốn. Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán (TTCK) có dấu hiệu tốt. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để giải quyết vấn đề này, giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Bởi nhìn sang các quốc gia trên tế giới, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để minh bạch thị trường vốn, dứt khoát tất cả các ngân hàng thương mại phải xếp hạng các doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết bản thân NHNN cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe, gay gắt, chỉ cần một chi nhánh nhỏ bị thanh tra của ngân hàng thương mại phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng.

“Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Vị chuyên gia cũng thông tin theo tính toán của ông, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn, chưa nói những năm sau. Trong số 1,4 triệu tỷ dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỷ là của doanh nghiệp bất động sản.

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN.

Một số giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, cụ thể:

Sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.

Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn – Chính sách Tiền tệ Quốc gia: Có thể nới room tín dụng lên 16%

Có rất nhiều quan điểm trái chiều về vai trò của BĐS, nhiều quan điểm cho rằng BĐS giống như tội đồ, nhưng phải nhìn nhận được ý nghĩa chân chính của ngành này. Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP. Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần. Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu.

Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Năm nay tín dụng ngân hàng chặt chẽ, trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.  

6 kênh dẫn vốn cho bất động sản

Khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 – 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,… Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khaosn cũng đầu tư vào bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản.  

Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%. Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua. Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,… Gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối.

Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. 

Tác động của một số chính sách tới nguồn vốn BĐS

Đang có một số chính sách kiểm soát chặt chẽ làm lành mạnh hóa hơn thị trường bất động sản. Thứ nhất, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế xã hội năm 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Thứ hai, Luật chứng khoán sửa đổi 2019 cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT); Kiểm soát rủi ro phát hành TPDN riêng lẻ: sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP; rà soát Luật chứng khoán 2019 và Luật DN 2020. Thứ ba, Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019: giá trị vay dưới 1,5 tỷ đồng, hệ số rủi ro vẫn là 50%; từ 1,5 tỷ đ – dưới 4 tỷ đ: vẫn là 100%; từ 4 tỷ đồng trở lên, từ 120% lên 150% từ 1/1/2021; Thứ tư, Thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung Thông tư 22: được dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay TDH từ 1/10/2022, về mức 30% từ 1/10/2023 (hiện ở mức 25%). Thứ năm, Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021: quy định TCTD không được mua TPDN trong 3 trường hợp: DN phát hành TPDN để cơ cấu nợ; để góp vốn mua cổ phần; và để tăng vốn; Thứ 6, Sửa đổi Thông tư 39/2016/NHNN về cho vay của các TCTD.. 

Giải pháp: Đối với cơ quan quản lý, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng; thị trường cổ phiếu và TPDN…; từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Cách tiếp cận: Phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS. Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.

Tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá….; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…. Hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật CK, Luật DN (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…); quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS… Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS. “Việt Nam nên nghiêm túc suy nghĩ về việc có một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở,…

Không thể yêu cầu các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi NOXH mà phải có một quỹ. Riêng về xếp hạng tín nhiệm, chúng ta không quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm mà quan trọng hơn nữa là chất lượng, là đáp ứng được đầy đủ kịp thời,… Và năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm cực kỳ quan trọng”.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Từ nay đến năm 2030 chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…).

Ông Phùng Xuân Minh – Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings:Thực trạng về việc Xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn.

Sau đại dịch COVID-19, chúng tôi đã có những khảo sát, đánh giá thị trường cũng như sức khỏe doanh nghiệp. Doanh nghiệp nói chung bị ảnh hưởng rất nhiều. Giải quyết nguồn vốn trung và dài hạn là một trong những vấn đề quan trọng của các nhà quản lý, quản trị doanh nghiệp Xếp hạng tín nhiệm danh nghiệp phục vụ cho đa mục đích, giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng hóa nguồn vốn, đa dạng hóa nguồn đầu tư, chủ động trong cân đối nguồn lực. Hiện nay chủ yếu tập trung vào kênh ngân hàng, trái phiếu mới hình thành 3 năm trở lại đây nhưng phát triển thiếu bền vững.

Chúng tôi kỳ vọng sắp tới có định hướng, chính sách cụ thể rõ ràng. Đặc biệt là ngân hàng tạo hành lang pháp lý thông thoáng, năng động có tính cạnh tranh để phù hợp xu hướng hội nhập toàn cầu, rõ ràng có khung khổ minh bạch, Doanh nghiệp cứ thế chạy trên con đường cao tốc. Tổ chức trung gian có ý nghĩa quan trọng, vai trò của tổ chức xếp hạng tín nhiệm giải quyết bài toán bất đối xứng thông tin trên thị trường. Lịch sử và kinh nghiệm phát triển thị trường trái phiếu quốc tế, đã hình thành hai loại hình tổ chức Xếp hạng tín nhiệm (Credit Rating Agency – CRA).

Một là các tổ chức Xếp hạng tín nhiệm quốc tế (thường được gọi là nhóm big three), gồm có S&P, Moody’s và Fitch. Hai là các tổ chức CRA nội địa chủ yếu hoạt động kinh doanh trong phạm vi ở mỗi quốc gia. Thông thường ở mỗi quốc gia có nền kinh tế phát triển, được Chính phủ thẩm định cấp giấy phép hoạt động cho 1 đến 3 tổ chức CRA. Tuy nhiên, đối với Trung Quốc và Ấn Độ thì có 5 đến 6 CRA được cấp giấy phép hoạt động. Các tổ chức định chế Xếp hạng tín nhiệm quốc tế, có uy tín và vai trò tác động rất lớn đối với việc đánh giá tín nhiệm của mỗi quốc gia và cả nền tài chính thế giới. Các tổ chức CRA độc lập là một loại hình định chế đặc thù, với nguyên tắc hoạt động độc lập, khách quan, chính trực và minh bạch.

Đồng thời, đóng vai trò là tổ chức trung gian và không thể thiếu nhằm tham gia vào sự vận hành phát triển chung của thị trường tài chính nói chung và thị trường trái phiếu nói riêng. Hoạt động hiệu quả của các tổ chức CRA sẽ giúp cho thị trường khắc phục được khiếm khuyết về tính bất đối xứng thông tin đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường. 

Tức là các tổ chức CRA có thể hỗ trợ cho việc cung cấp một cách đầy đủ, kịp thời, công khai minh bạch, độc lập và khách quan tất cả các thông tin của tổ chức phát hành và từng loại trái phiếu được doanh nghiệp chào bán ra thị trường. Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân trong nước và quốc tế, có thể tiếp cận thông tin tham khảo đáng tin cậy để xem xét, quyết định đầu tư. Đối với các nhà phát hành (và hoặc trái phiếu) có chất lượng tín nhiệm tốt sẽ thuận lợi hơn trong việc huy động vốn đầu tư phát triển (trong nước và quốc tế), với chi phí vốn vay hợp lý hơn. Đối với Việt Nam, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 412/QĐ-TTg ngày 31/12/2022 Phê duyệt Đề án cải thiện Xếp hạng tín nhiệm quốc gia tới năm 2030. Mục tiêu cụ thể của Đề án, là phấn đấu nâng Xếp hạng tín nhiệm quốc gia lên mức đầu tư, tương ứng Baa3 (đối với Moody’s) hoặc là BBB- (đối với S&P và Fitch) trở lên nhằm góp phần giảm chi phí huy động vốn, giảm mức rủi ro tín dụng quốc gia và thực hiện các nhiệm vụ đa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. Hai loại rủi ro tín dụng quan trọng của các tổ chức phát hành Với khung phương pháp Xếp hạng tín nhiệm, các tổ chức CRA hỗ trợ thông tin cho các nhà đầu tư trên thị trường hai loại rủi ro tín dụng rất quan trọng của các tổ chức phát hành (và/hoặc trái phiếu). Thứ nhất là rủi ro vỡ nợ, được đo lường bằng cách đánh giá được các yếu tố rủi ro cơ bản và mức độ ảnh hưởng đến khả năng thực hiện đầy đủ, đúng hạn nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.

Thứ hai là triển vọng phục hồi, cung cấp thông tin đánh giá về giá trị tiền mà các tổ chức phát hành, có thể sẽ bù đắp được cho các trái chủ, trong trường hợp doanh nghiệp gặp các rủi ro vỡ nợ và được xác định bằng cách đánh giá đặc điểm có tính chất chuyên biệt của từng đối tượng phát hành công cụ nợ và cấu trúc nợ và định giá tài sản thế chấp. Khi kết hợp đánh giá rủi ro vỡ nợ và triển vọng phục hồi các tổ chức CRA sẽ cung cấp một số thông tin rất cần thiết và quan trọng cho các nhà đầu tư trên thị trường hiểu rõ các nguy cơ tiềm tàng mất mát nguồn vốn đầu tư cho từng đối tượng nhà phát hành cụ thể hoặc là công cụ nợ (trái phiếu). 

Hệ thống thang (bậc) Xếp hạng của Saigon Ratings đã được nghiên cứu, thiết kế xây dựng và áp dụng thực hiện trên cơ sở thông lệ và phương pháp luận của các tổ chức Xếp hạng tín nhiệm quốc tế, với các mức độ tín nhiệm từ (vn AAA) cho đến (vnD) nhằm đo lường đánh giá và chỉ báo về mức độ tín nhiệm của các tổ chức phát hành (và/hoặc công cụ nợ). Trong hệ thống thang (bậc) đánh giá Xếp hạng tín nhiệm của các tổ chức CRA thường sử dụng thuật ngữ “mức đầu tư”, tức là phản ánh thông tin của các tổ chức phát hành hoặc công cụ nợ có chất lượng tín nhiệm từ bậc BBB- đến AAA (S&P, Fitch) hoặc Baa3 (Moody’s). Và “mức đầu cơ” là từ bậc “BB+” trở xuống cho đến mức “D”.

Thực tế lịch sử phát triển thị trường trái phiếu quốc tế và ở các quốc gia có nền kinh tế phát triển cho thấy, không phải doanh nghiệp nào cũng đều có thể phát hành và chào bán trái phiếu trên thị trường thành công. Chỉ các tổ chức phát hành và trái phiếu đã được Xếp hạng tín nhiệm, với chất lượng tín nhiệm tương đối tốt. Các nhà đầu tư tổ chức, cá nhân khi thẩm định, quyết định mua trái phiếu của các tổ chức phát hành, thường không có điều kiện tiếp cận để nghiên cứu hồ sơ doanh nghiệp hoặc không quan tâm đến các loại hình tài sản đảm bảo, hoặc có được bên thứ ba bảo lãnh thanh toán hay không, hoặc là chất lượng tín nhiệm của tổ chức bảo lãnh thanh toán đó như thế nào mà chỉ chú trọng tham khảo các báo cáo đánh giá Xếp hạng tín nhiệm của các tổ chức CRA, trong đó có thông tin về mức bậc Xếp hạng có được.

Về yêu cầu các thông tin quan trọng này, của các tổ chức phát hành đã được các tổ chức CRA cân nhắc xem xét, phân tích đánh giá và nhận định rất cụ thể và rõ ràng trong các báo cáo Xếp hạng và được tổng hợp đúc kết ở kết quả Xếp hạng cụ thể của tổ chức phát hay hoặc là công cụ nợ. Tuy nhiên, thực trạng về việc Xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn, tồn tại. 

Thực tế trong thời gian vừa qua, chỉ mới có 1 số Ngân hàng thương mại, tổ chức bảo hiểm và doanh nghiệp lớn đã được các tổ chức CRA quốc tế đánh giá Xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên, khi các tổ chức CRA quốc tế đánh giá Xếp hạng hệ thống doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng giới hạn trực tiếp từ chất lượng tín nhiệm quốc gia Việt Nam hiện có (trần giới hạn tín nhiệm quốc gia là BB+). Vì vậy, phần lớn các tổ chức tài chính, doanh nghiệp Việt Nam đều chỉ đạt được mức Xếp hạng từ mức BB+ trở xuống, tức là thuộc danh mục nhóm đầu cơ (rất hiếm khi có tổ chức phát hành nào đạt mức Xếp hạng cao hơn bậc Xếp hạng quốc gia).

Nhưng các CRA nội địa, với quy trình và phương pháp đánh giá phù hợp sẽ sử dụng thang (bậc) so sách chất lượng Xếp hạng của hệ thống doanh nghiệp trong nước mà thôi, với các mức từ AAA, BBB cho đến bậc D. Trong khi đó, tài sản đảm bảo của các trái phiếu phát hành hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian vừa qua cho thấy, hầu hết đều là các tài sản của các dự án hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp nên các tài sản này rất có thể sẽ có nhiều biến động trong các điều kiện thị trường tác động tiêu cực và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. 5 giải pháp nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư. 

PHẦN THẢO LUẬN:

– Đâu là khó khăn chính cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

TS. Cấn Văn Lực: Có ba thách thức lớn. Một là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ nhưng pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của người chung.

Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là do hiện tượng đầu tư thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp 

– Hiện có khoảng 540.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong thời gian tới? Với các doanh nghiệp đến thời gian đáo hạn, cần xử lý như thế nào?

 TS. Lê Xuân Nghĩa:  Trái phiếu đáo hạn nên có hai cách xử lý: Một là mời công ty tư vấn, công ty kểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hoá, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu. 

– Sự cần thiết của xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp?

Ông Phùng Xuân Minh – Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều, tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Với nội tại doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.

– Trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, việc tổ chức triển khai xếp hạng có mất nhiều thời gian, công sức hay không và doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để có thể thực hiện xếp hạng nhanh, hiệu quả nhất?

Ông Phùng Xuân Minh – Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Theo thông lệ thế giới, việc xếp hạng tín nhiệm mất từ 4-6 tuần, đặc biệt các tổ chức lớn có thể kéo dài 8-12 tuần, nếu doanh nghiệp đa ngành nghề, cấu trúc doanh nghiệp phức tạp thì thời gian cần nhiều hơn. Nếu các doanh nghiệp muốn trong 3-4 tuần, chúng tôi sẵn sàng sắp xếp nguồn lực để thực hiện hiệu quả.

Chúng tôi cũng khuyến cáo doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ tài liệu đầy đủ, thì thời gian triển khai sẽ đảm bảo. Nếu càng có nhiều thông tin, hồ sơ đầy đủ, có cơ sở đưa ra xếp hạng khách quan nhất, tính chính xác cao nhất có thể.

Phần lớn doanh nghiệp chúng ta rất nhiều sổ sách, khiếm khuyết trong hồ sơ đầu vào, khuyến cáo trước khi xếp hạng tín nhiệm, dành thời gian để tổ chức xếp hạng tin nhiệm tư vấn về hồ sơ thủ tục. 

– Vì sao NHNN chưa nới room tăng trưởng tín dụng? 

TS. Cấn Văn Lực:  NHNN còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát, thanh khoản hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu chúng ta có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá heo thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.

Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường để có thể tận dụng được cơ hội phục hồi. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt. 

Thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay hoàn toàn trong khả năng kiểm soát. Tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động trong thị trường 1 theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay 25,2% và ngưỡng cho phép của NHNN bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

Theo quan sát của chúng tôi, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt là từ tháng 6,7,8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20% – 80% như trước đây mà đã cải thiện hơn rất nhiều.

Về chuyện nới room, nếu chờ đợi đến quý IV tôi cho rằng hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội. NHNN cần lưu ý đến vấn đề này và theo tôi nên xem xét trong tháng tới, bởi nếu không khơi thông sớm sẽ bị mất cơ hội, tăng nợ đọng lẫn nhau cực kỳ nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng tăng lên.

Lưu ý thêm rằng nhu cầu vốn tín dụng trong năm nay tăng trưởng cao gắn với nhu cầu thực hơn so với trước rất nhiều do nền kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh được đẩy mạnh, doanh nghiệp có nhu cầu vốn để hoạt động.

 – Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong năm tới bằng ba từ ngắn gọn thì các chuyên gia sẽ nói gì?

TS. Cấn Văn Lực: “Điều chỉnh, phục hồi có chọn lọc và chờ đợi cơ hội”. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp,.. và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu tư quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Ông Phùng Xuân Minh: “Phục hồi, tăng giá, rủi ro”. Thị trường sẽ phục hồi, mặt bằng giá sẽ tiếp tục thiết lập trong thời gian tới và xuất hiện nhiều rủi ro không lường trước.

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường trở về “thực” sớm sẽ phục hồi sớm, trở về “thực” muộn sẽ phục hồi muộn.

– Bảng giá đất tăng sẽ tác động như thế nào đến chi phí của các chủ đầu tư trong thời gian tới khi đang gặp khó khăn về vốn?

TS. Cấn Văn Lực: Sắp tới Quốc hội sẽ cho ý kiến về Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Khi quyết định khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tạo lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, phải xác định rõ ai là người định giá, thẩm định và quyết định giá. Nhìn mặt tích cực, mặt bằng giá mới sẽ đúng với giá trị thực hơn. 

– Đánh giá về năng lực xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi nhiều ngân hàng rao bán tài sản đảm bảo với giá rất rẻ nhưng thanh khoản không có? 

TS. Cấn Văn Lực: Thời gian vừa qua, nhờ Nghị quyết 42 nên việc xử lý tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng khá tốt và thị trường bất động sản khoảng 2 – 3 năm vừa qua phục hồi rất tốt. Do đó, việc xử lý tài sản đảm bảo và nợ xấu của hệ thống ngân hàng đến thời điểm hiện nay tôi cho rằng tương đối ổn.

Nợ xấu nội bảng khoảng 1,5%, nợ xấu gộp theo tính toán của NHNN đâu đó khoảng 3 – 3,5%. Sắp tới cả kể nợ xấu tiềm ẩn tăng lên theo tôi vẫn trong tầm kiểm soát. Lưu ý thêm, một số khoản khó bán thì khó bán từ lâu nay rồi chứ không phải bây giờ mới khó bán. Và nếu khó bán đương nhiên sẽ phải bán đi bán lại.

Còn khoản nào dễ bán là ngân hàng bán được ngay. Không riêng gì BIDV, cả kể các ngân hàng khác có phát mại tài sản đảm bảo cũng gặp khó khăn hơn vì thanh khoản thị trường bất động sản đang trầm lắng. 

– Các chuyên gia kỳ vọng gì về những điểm thay đổi của Nghị định 153 về trái phiếu doanh nghiệp?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng không nên kỳ vọng vào một văn bản pháp lý sẽ như thế nào. Nhưng để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh thì các nhà làm luật phải hiểu rằng trái phiếu phát hành ra công chúng là quan trọng nhất. Nếu cứ ồ ạt phát hành riêng lẻ thì thị trường không thể minh bạch hơn được và việc xếp hạng tín nhiệm trở nên vô nghĩa. Ai đầu tư lỗ thì phải chịu, không thể trách ai được. Tôi cho rằng, quy định mới phải làm thế nào hạn chế tối đa việc phát hành riêng lẻ và mở rộng tối đa việc phát hành ra công chúng.

Thời điểm từ nay đến cuối năm chưa phải là thời điểm chúng ta đưa ra được quy định căn cơ, mà đây là thời điểm chống chọi với những nguy cơ trước mắt và khắc phục những nguy cơ gây đổ bể lớn cho hệ thống tài chính.

TS. Cấn Văn Lực: Nghị định 153 sửa đổi chắc chắn sẽ phải theo hướng thận trọng và chặt chẽ hơn, nhưng quan trọng phải đúng lúc, đúng đối tượng. Liên quan đến nhà đầu tư, rõ ràng phải chuyên nghiệp hơn, tiêu chí phải cao hơn, chủ thể phát hành phải minh bạch hơn, các đơn vị trung gian cũng phải được chuẩn hóa.

Bên cạnh đó, việc mua đi bán lại trái phiếu trên thị trường thứ cấp cũng phải rõ ràng và chuyên nghiệp hơn. Liên quan đến việc phát hành ra công chúng, kênh này phải mở rộng hơn, thông thoáng hơn chứ không phải mất quá nhiều quy trình thủ tục để xin phát hành.

Cuối cùng, sửa Nghị định 153 chắc chắn sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn, an toàn hơn cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nhưng song song với đó phải sửa Nghị định 156 liên quan đến chế tài để xử phạt những trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, không quá kỳ vọng Nghị định này sẽ giải quyết được hết mọi vấn đề còn tồn tại trên thị trường trái phiếu.

Ông Phạm Việt Dũng – Tổng Biên tập Tạp chí Điện tử Doanh Nhân Việt Nam phát biểu bế mạc hội thảo:

Trước hết xin phép không nói lại những kết quả cụ thể của buổi hôm nay, một buổi tọa đàm rất ý nghĩa, rất thành công. Nhưng tôi cũng muốn nói rằng qua buổi tọa đàm này, chúng ta đã có cơ hội được nghe các ý kiến tham luận, những câu hỏi và những trả lời rất thẳng thắn, mang chiều sâu của trí tuệ, của sư nghiên cứu, với những kiến thức sâu sắc, nhưng cũng đề cập tới những vấn đề hết sức thị trường.

Những ý kiến của các chuyên gia hay những câu hỏi, ý kiến trả lời của các quý vị vừa mang tầm vĩ mô vừa bám sát những yêu cầu của thị trường, vừa nghiên cứu vừa giải quyết những vấn đề thực tiễn. Các ý kiến của buổi hội thảo đã cho chúng ta tiếp cận gần hơn với những vấn đề của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung mà hiện nay rất quan trọng với nền kinh tế như là việc khám sức khỏe doanh nghiệp…

Tại tọa đàm hôm nay, chúng ta đã nhận diện được các vấn đề của thị trường, thấy được những khó khăn thách thức phức tạp nhưng không rối trí, mà gợi ra những ý kiến cả cho doanh nghiệp và Chính phủ trong việc ngày càng hoàn thiện hơn cơ chế chính sách phát triển cho thị trường bất động sản nói riêng và thị trường vốn nói chung.

Tôi xin được học các chuyên gia: kết quả của hội thảo hôm nay nhỏ nhưng mà lớn, khoanh mục tiêu nhỏ nhưng đề cập vấn đề rất lớn, thậm chí vấn đề của cả thế giới. Thứ hai là thẳng thắn, thiết thực và truyền cảm hứng. Cho đến giờ phút này, tọa đàm đã diễn ra thành công tốt đẹp.

Thay mặt cho BTC, chúng tôi trân trọng cảm ơn sự quan tâm của Trung ương Hội Doanh nhân Tư nhân Việt Nam, PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều, xin cảm ơn sự có mặt và tham gia rất nhiệt tình của TS. Lê Xuân Nghĩa và TS. Cấn Văn Lực, cảm ơn lãnh đạo các doanh nghiệp, tập đoàn, ngân hàng… Xin cảm ơn các doanh nghiệp đồng hành tổ chức tọa đàm và cuối cùng xin cảm ơn tất cả các đồng nghiệp của hơn 40 cơ quan báo chí truyền thông tham dự đưa tin về diễn đàn.

Kính chúc các quý vị luôn dồi dào sức khỏe, thành công và hạnh phúc!