Hội doanh nhân tư nhân Việt Nam

Nhiều nội dung của Luật Đất đai chưa thống nhất được phương án tốt nhất

Tác giả: admin |
Cập nhật: 01/09/2023 |
|
166 lượt xem

Đông Bắc 14:11 | 30/08/2023 Doanh Nhân Việt Nam trên

Chia sẻ

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều nội dung của Luật Đất đai chưa thống nhất được phương án tốt nhất và cần thêm những ý kiến góp ý của các đại biểu Quốc hội.

Sáng 30/8, hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo trước khi các vị đại biểu thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (cơ quan chủ trì thẩm tra) Vũ Hồng Thanh nêu rõ, đây là dự án luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế – xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau.

“Các nội dung tại Dự thảo mới chỉ là dự kiến bước đầu xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách, các cơ quan chưa thống nhất được phương án tốt nhất để chỉnh lý tại dự thảo Luật”, ông Thanh nói.

Một số nội dung chủ yếu được Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề cập sau đó liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. Ảnh Quốc hội.

Vẫn chưa thống nhất được phương án tốt nhất còn có các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79) là một trong những vấn đề khó nhất tại Dự thảo. Dự thảo trình hội nghị này vẫn sử dụng phương pháp liệt kê (chọn cho). Trước đó, tại phiên họp thứ 25, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã gợi ý dùng phương pháp chọn bỏ, trừ những trường hợp áp dụng thỏa thuận quyền sử dụng đất, còn lại là Nhà nước thu hồi. Bởi, nếu theo cách chọn cho, tức là cứ liệt kê hết các trường hợp thu hồi đất thì không thể hết được.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phản ánh quan điểm của Thường trực Ủy ban này, đó là quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ.

Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp, ông Thanh cho hay.

Về các trường hợp cụ thể, Dự thảo trình Kỳ họp thứ năm điểm e khoản 3 Điều 79 dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 112, trong đó, liệt kê các dự án sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm cả “dự án nhà ở thương mại”.

Nhưng quy định còn chung chung, chưa đủ rõ ràng các trường hợp thực hiện “dự án nhà ở thương mại” mà Nhà nước thu hồi đất, khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không, phân biệt với trường hợp chủ đầu tư thực hiện “dự án nhà ở thương mại” thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất mà mình đang có; chưa bảo đảm rõ ràng về nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện thu hồi đất.

Phương án mới tại Dự thảo trình Ủy ban Thường vụ tại Phiên họp thứ 25 là bỏ Điều 112a về dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập.

Ông Thanh nêu rõ, đây là phương án tiếp thu ý kiến đại biểu, thay đổi theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất tại Điều 79 thay vì dẫn chiếu sang Điều về dự án tạo quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện và Điều quy định về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Bao gồm, dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân).

Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng thuộc diện thu hồi là dự án trọng điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Phương án này cũng cần tiếp tục chỉnh sửa để làm rõ tính chất “để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, bảo đảm rõ ràng về tiêu chí, điều kiện thu hồi đất; tiếp tục làm rõ các trường hợp được thực hiện dự án loại này theo hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật về đầu tư chưa có quy định xác định về tiêu chí dự án trọng điểm thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trong quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị đối với dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện theo cơ chế thỏa thuận mà Nhà nước không thu hồi đất. Có ý kiến đề nghị xác định mức quy mô cụ thể của dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng là trường hợp thu hồi đất, thực hiện đấu thầu; dưới mức quy mô lớn không sử dụng đất ở là trường hợp thu hồi đất, thực hiện đấu giá, trừ trường hợp đang có quyền sử dụng đất đề xuất thực hiện dự án.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013 để quy định rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.

Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thường trực Ủy ban nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất, từ dự án đầu tư sẽ tạo ra nguồn thu mới cho ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích tổng thể cho toàn dân, toàn xã hội; đối với người dân có đất thu hồi, Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Tuy nhiên, theo cơ quan thẩm tra thì cả 2 phương án đều cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ, chỉnh sửa thêm để bảo đảm quy định rõ ràng, hợp lý, khả thi.

Đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang). Ảnh Quốc hội.

Thu hồi đất để điều tiết chênh lệch địa tô là cần thiết

Trong phần góp ý, Đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang) thì cho rằng quy định như trên mới “thể chế được một phần” thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. “Những dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì chênh lệch địa tô làm như thế nào, cần có cơ chế rõ ràng để hoàn thiện”, ông nói.

Theo đại biểu Lâm, người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi hạng đất, giá trị đất. Một con đường sau khi mở rộng, một bộ phận người dân di dời được bồi thường, nhưng người ở lại được hưởng lợi khi vị trí đất và giá trị thay đổi. Dù vậy, dự thảo chưa có cơ chế, chính sách cụ thể hóa trường hợp này.

Vì vậy, ông đề xuất nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất, cần ghi vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu người đó tiếp tục sử dụng đất thì chưa thu chênh lệch địa tô, nhưng nếu họ mang đi giao dịch, chuyển nhượng thì địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền, phải điều tiết bằng ngân sách. “Cần nghiên cứu, tiếp tục điều chỉnh sao cho chính sách thật công bằng, minh bạch”, ông Lâm nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Công Long (Thường trực Ủy ban Tư pháp) lại băn khoăn với điều khoản cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở. Nghị quyết 18 nêu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, nếu vận dụng nội dung này theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất để kinh doanh dự án nhà ở thương mại là không phù hợp.

“Quy định thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại, khi đó việc thu hồi chênh lệch địa tô càng khó khăn hơn”, ông Long nêu quan điểm.

Giải pháp mà ông đưa ra là quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích và quy hoạch.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được xem xét, thông qua tại kỳ họp 6 cuối năm 2023.