Không ít phiên đấu giá từng tạo ra những “cơn sốt” khi giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, trở thành mức tham chiếu mới cho cả khu vực. Sau mỗi phiên đấu giá thành công với mức giá cao, mặt bằng giá đất xung quanh thường được điều chỉnh tăng, kéo theo giá chuyển nhượng đất dân cư, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng tăng theo.

Tuy nhiên, thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ nét khi nhiều địa phương đẩy mạnh khai thác quỹ đất nhằm tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, nguồn cung đất đấu giá có xu hướng gia tăng.

Cùng với đó, các quy định mới nhằm tăng tính minh bạch, nâng cao điều kiện về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá chuyển dần từ “cuộc chơi kỳ vọng” sang phản ánh sát hơn nhu cầu thực.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại một số địa phương, người tham gia đấu giá hiện thận trọng hơn, đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Trần Thế Dũng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch BĐS Land Phát Đạt, cho biết từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình cũ mới ghi nhận hai phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và đấu giá 40 lô đất ở thuộc 9 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Trong đó, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động mua đi, bán lại cũng khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%; đáng chú ý, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã thể hiện rõ hơn trong hành vi tham gia đấu giá.

Những diễn biến này phần nào phản ánh đấu giá đang có xu hướng giảm bớt tính “dẫn dắt kỳ vọng giá” như giai đoạn trước, khi người tham gia đấu giá cân nhắc kỹ hơn và giá trúng ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác cũng như nhu cầu thực tế tại từng khu vực.

Dù thị trường đấu giá đất đang giảm nhiệt, xu hướng này không diễn ra đồng đều tại tất cả địa phương.

Một số khu vực vẫn ghi nhận mức giá trúng cao, thậm chí tăng mạnh so với giá khởi điểm, khi quỹ đất đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.

Mới đây, Công ty Đấu giá hợp danh Tài sản Việt (Nghệ An) phối hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng 19 lô đất tại khu quy hoạch vùng chợ Trù cũ (xóm 6) và vùng Cựa Làng (xóm 7), xã Bạch Hà (trước đây là xã Trù Sơn), tỉnh Nghệ An.

Các lô đất có diện tích hơn 170-266m2, giá khởi điểm dao động từ hơn 1 tỷ đồng đến gần 1,8 tỷ đồng/lô. Kết thúc phiên đấu giá, toàn bộ 19 lô đất đều tìm được chủ sở hữu, mang về tổng số tiền hơn 86 tỷ đồng, cao hơn gần 60 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Hay sáng 11/7, toàn bộ 34 thửa đất tại xã Ứng Hòa (Hà Nội) đã được đấu giá thành công. Trong đó, mức trúng thấp nhất khoảng 25 triệu đồng/m2. Giá cao nhất được ghi nhận tại 41,22 triệu đồng một m2, gấp hơn 5 lần mức khởi điểm.

Nếu nhà đầu tư nộp đủ tiền, xã Ứng Hòa dự kiến thu về gần 119 tỷ đồng. Mức giá này tương đương giá trúng bình quân 3,5 tỷ đồng mỗi lô đất.

Theo ông Trần Huy Biên, Giám đốc CTCP WIA An Phú, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tại địa phương ghi nhận tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95%. Nhiều phiên ghi nhận không khí tham gia sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường.

“Trong bối cảnh nhiều phân khúc khác tại Hải Phòng còn trầm lắng, đất đấu giá trở thành một trong những phân khúc hiếm hoi duy trì thanh khoản, thậm chí đi ngược xu hướng chung của thị trường.

Điều này cho thấy thị trường đất đấu giá đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao. Các khu vực tăng nóng chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn”, ông Biên cho hay.

Giai đoạn đất đấu giá tăng nóng dần kết thúc

Theo các chuyên gia VARS, một vấn đề tồn tại trong nhiều năm là tình trạng một số khu đất sau khi đấu giá thành công nhưng chậm đưa vào khai thác.

Có những khu đất ở khu vực vùng xa, hoàn toàn không có hạ tầng, tiện ích đi kèm từng được trả giá rất cao nhưng vẫn bỏ trống, chủ yếu chờ tăng giá để chuyển nhượng lại. Điều này làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị.

Trong khi đó, với xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh để giảm tải cho lõi trung tâm, những quỹ đất lớn, giàu tiềm năng ở vùng ven thay vì đấu giá nhỏ lẻ, phân tán nên có chính sách đặc biệt nhằm thu hút các chủ đầu tư lớn, có năng lực triển khai để nhanh chóng hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng dân cư mới. Nhờ đó, hiệu quả sử dụng đất đai được tối đa hóa, thu hút người dân về an cư lạc nghiệp và đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế địa phương.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc.

Khi nguồn cung tăng, chi phí tham gia cao hơn và hành vi đầu cơ được kiểm soát chặt hơn, giá đấu giá sẽ có xu hướng phản ánh sát hơn giá trị thực của khu đất. Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.