Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III, cả nước ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái và đạt mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2021. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024.

CBRE thông tin thêm, thị trường Hà Nội trong quý III có hơn 10.300 căn hộ mở bán mới. Đây là quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, Thủ đô có nguồn cung chung cư mới vượt mốc 10.000 căn.

Quý III cũng ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung chung cư mới từ các dự án giá trên 120 triệu/m2 (phân khúc hạng sang, siêu sang), với hơn 2.000 căn phân bổ tại Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên…

Còn tại TP HCM, nguồn cung chung cư mới trong quý III đạt khoảng 2.549 căn, tăng 143% so với quý II và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước.

Số dự án được cấp phép mới và hàng tồn kho BĐS gia tăng. (Nguồn: NSI, Bộ Xây dựng).

CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) đánh giá, nguồn cung BĐS đã tăng trưởng mạnh trong quý III, với điểm nóng là Hà Nội. Tại TP HCM, thị trường ghi nhận loạt dự án căn hộ cao cấp và hạng sang xuất hiện, các chủ đầu tư khu vực Bình Dương tích cực ra hàng dịp cuối năm. Nguồn cung có thể bùng nổ trong các quý tới do loạt dự án lùi thời điểm mở bán, với tâm điểm tại khu vực phía Nam.

Về tình hình tồn kho BĐS, tính đến cuối quý III, cả nước có 18.650 chung cư, nhà ở riêng lẻ, tăng 37% so với hồi quý II. Theo NSI, đây chính là “của để dành” của các doanh nghiệp và là tiền đề cho năm 2026 bùng nổ của toàn thị trường.

Ước tính tổng cung căn hộ, nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt 30.000 – 32.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ sẽ có xu hướng giảm, một phần do mức giá cao.

Vào thị trường phía Nam, xu hướng phát triển không còn bó hẹp trong TP HCM mà dịch chuyển mạnh sang các tỉnh vệ tinh. Các dự án như Golden City, Paradise (Vinhomes), Cần Thơ, Southgate (Nam Long), La Pura (Phát Đạt), The Prive (Đất Xanh)… có thể khiến nguồn cung phía Nam bùng nổ trong năm 2026, ước đạt 30.000 – 35.000 sản phẩm.

Nhiều dự án chờ bung hàng

Thời gian tới, thị trường dự kiến sẽ còn đón thêm lượng nguồn cung lớn khi hàng loạt dự án BĐS đã khởi công vừa qua.

Hồi tháng 4, Vingroup đã khởi công Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (tên thương mại Vinhomes Green Paradise) tại TP HCM (2.870 ha, tổng vốn khoảng 9 USD).

Tại Long An cũ (nay là Tây Ninh), Ecopark đã khởi công Khu đô thị sinh thái, thương mại và du lịch Eco Retreat (hơn 220 ha, gần 17.000 tỷ); CTCP Tandoland khởi công Khu dân cư Mai Bá Hương (148 ha, 4.000 tỷ).

Sang tháng 5, Tập đoàn Trump Organization và Kinh Bắc (KBC) đã khởi công Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu tại Hưng Yên (gần 1.000 ha, hơn 1,5 tỷ USD).

Đến tháng 6, Vinpearl khởi công Khu phức hợp Du lịch và Đô thị Nghỉ dưỡng Làng Vân ở TP Đà Nẵng (512 ha, gần 44.000 tỷ); CTCP Thương mại và Du lịch Bình Dương khởi công dự án Hồ Gươm Xanh ở Bình Dương cũ (hơn 4.000 căn hộ cao cấp, hơn 300 căn villas/nhà phố thương mại).

Tháng 8, cả nước tiếp tục đồng loạt khởi công, khánh thành hơn 250 công trình với tổng mức đầu tư gần 1,3 triệu tỷ đồng. Trong đó có Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại Long An cũ (1.090 ha, 3,5 tỷ USD) của Vinhomes.

Tại Khánh Hoà, liên danh Mặt Trời Hạ Long – Asean Hạ Long khởi công Khu đô thị hỗn hợp TP Nha Trang (17.330 tỷ, dự kiến cung cấp 4.200 căn nhà ở thương mại, 1.500 căn NOXH). Tại Đà Nẵng, Sun Group khởi công Quần thể Khu du lịch sinh thái và đô thị Bà Nà – Suối Mơ (806 ha, 2 tỷ USD).

Đầu tháng 10, Sun Group tiếp tục khởi công 3 dự án ở Quảng Trị gồm Khu đô thị hỗn hợp ven biển Nhật Lệ‏‏ (hơn 12.500 tỷ), Khu đô thị hỗn hợp trung tâm Đồng Hới‏‏ (hơn 11.900 tỷ) và ‏‏Khu đô thị hỗn hợp phía Tây sông Lệ Kỳ‏‏ (gần 13.900 tỷ)…

Cung thừa, giá neo cao

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, trong suốt thập kỷ qua, nguồn cung kham hiếm trầm trọng, giá BĐS bị đẩy lên cao. Đơn cử như một dự án chung cư ở đường Láng Hạ, quận Đống Đa cũ từng có giá quanh mức 40 triệu/m2 trong nhiều năm và ít biến động. Song chỉ trong vòng vài năm trở lại đây, rổ hàng khan hiếm đã đẩy giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần.

Sắp tới, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung BĐS, lượng hàng sẽ tăng rất khủng khiếp. Nếu như trước đây các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì giờ những siêu đô thị 4.000 ha, thậm chí 10.000 ha đang xuất hiện, đây là điều chưa từng có.

TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chia sẻ, giai đoạn 2016, nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình dẫn đến cảnh thiếu hụt, khan hiếm dự án vào những năm sau đó, đẩy giá BĐS lên cao. Tuy nhiên, thị trường BĐS sắp tới sẽ bội cung.

Triển vọng chủ yếu đến từ chủ trương sáp nhập tỉnh, tạo ra làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ, hình thành những dự án mới. Cùng với đó, loạt công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển… cũng sẽ khơi dậy xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Còn tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum – VIF 2026), ông Quản Trọng Thành, Giám đốc Khối Phân tích Maybank Securities Vietnam chia sẻ, nguồn cung BĐS đang được đẩy rất tốt, trong năm nay các chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án. Tuy nhiên vị này cũng đặt vấn đề về câu chuyện tiêu thụ nguồn cung, tốc độ bán hàng của các doanh nghiệp trong bối cảnh nguồn cung quá nhiều và giá rất cao.

Không dễ giải bài toán tồn kho

Việc nguồn cung BĐS tăng mạnh giúp người mua có thêm sự lựa chọn, thúc đẩy các hoạt động xây dựng, mở bán… Song cũng tiềm ẩn những lo ngại nhất định.

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng, với việc nguồn cung có xu hướng bùng nổ như hiện nay, khả năng cao thị trường BĐS sẽ phải đối mặt với nguy cơ dư thừa trong tương lai.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ BĐS đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

“Tồn kho BĐS đang bắt đầu trở thành vấn đề nổi cộm, có những doanh nghiệp ôm lượng hàng lên đến vài nghìn tỷ đồng. Đây là tiếng chuông cảnh báo cho cả thị trường lẫn các nhà quản lý. Tín dụng BĐS tăng cao, nếu chủ đầu tư không bán được hàng thì nợ xấu sẽ hình thành.

Hiện nay, thị trường tồn tại một nghịch lý là nguồn cung ngày càng nhiều nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ và dẫn đến việc tồn kho. Trong khi đó khi đến hạn, doanh nghiệp buộc phải thanh toán khoản vay (nếu sử dụng vốn tín dụng) hay trả tiền cho trái chủ (nếu huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu). Vì vậy, nếu lượng hàng tồn kho không bán được sẽ gây nên rủi ro rất lớn cho cả phía doanh nghiệp lẫn hệ thống ngân hàng”, ông Hiệp nói.

Theo vị này, không dễ để tìm lời giải cho bài toán tồn kho. Nhìn sang Trung Quốc, những ông lớn địa ốc một thời như Evergrande hay Country Garden vỡ nợ đã khiến nền kinh tế đất nước tỷ dân bị ảnh hưởng nặng nề, đây chính là bài học cho Việt Nam.

Giá nhà đắt đỏ do giá đất (chiếm phần lớn nguyên nhân), chi phí xây dựng, đền bù… tăng cao, khâu giải phóng mặt bằng kéo dài. Ngoài ra, giá bán hiện nay cũng được cấu thành từ những diễn biến của thị trường trong quá khứ. Các yếu tố trên khiến chủ đầu tư không thể tự dưng giảm giá dù rất muốn.

Ông Hiệp kiến nghị cần giảm giá đất. Đồng thời quản lý thị trường bằng cơ chế thuế, những bên được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô nhiều thì cần cần nộp thuế đặc biệt. Chỉ có cách này mới khiến giá BĐS hạ nhiệt, thanh khoản gia tăng, từ đó giải quyết lo ngại dư thừa nguồn cung, tránh nạn tồn kho.

“Trước mắt, cách làm này có thể khiến thu ngân sách giảm do tiền sử dụng đất giảm. Song, giá nhà theo đó cũng sẽ hạ nhiệt, người dân được an cư, kinh tế phát triển ổn định. Tôi nghĩ hy sinh lợi ích ngắn hạn vì lợi ích tổng thể, lâu dài là việc nên làm.

Nguồn cung tăng mạnh giúp thị trường có thêm hàng hoá, giải quyết vấn đề khan hiếm trong giai đoạn trước đây. Tuy nhiên thế là chưa đủ, các chi phí cấu thành·sản phẩm phải giảm thì mới có thể đưa giá nhà giảm.

Ngoài ra, cần đi kèm với cơ chế thuế để phòng trường hợp giá đất giảm nhưng giá nhà vẫn không giảm do bị lợi dụng. Không loại trừ trường hợp một số doanh nghiệp với tiềm lực lớn có khả năng điều tiết thị trường, họ đưa ra giá cao là cao, thấp là thấp, việc này phải điều chỉnh bằng cơ chế thuế thì mới giải quyết được”, ông Hiệp kiến nghị.