Sở Nông nghiệp & Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Đáng chú ý, sở này đề xuất giá đất ở cao nhất tại Hà Nội thuộc các tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ) có mức hơn 702 triệu đồng/m2. Đề xuất tăng cao nhất là các xã ngoại thành, với mức tăng từ 16% đến 26%.

Việc điều chỉnh bảng giá đất để phản ánh sát thực tế thị trường được xem là cần thiết, song lại đang tạo nên không ít tranh luận trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng mức giá mới được đề xuất là quá đắt, đặc biệt ở khu vực trung tâm, khiến nỗi lo về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai của người dân lại càng lớn. Với tốc độ tăng giá này, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân đang ngày càng xa vời.

Chia sẻ trên Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, GS Đặng Hùng Võ,  nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng bảng giá đất nên phản ánh mức giá phổ biến, không phải giá cao nhất của thị trường. Nếu nâng bảng giá lên quá nhanh để tiệm cận thị trường nhưng không tính đến khả năng chi trả thì người dân, Nhà nước và doanh nghiệp đều gặp khó. Khi giá đất tăng mạnh, chi phí sử dụng đất sẽ tăng theo; trong khi các nhà đầu tư chịu áp lực vốn lớn hơn, còn người dân lại khó tiếp cận nhà ở.

Ông Võ cũng nhận định việc chia bảng giá theo 17 khu vực thay vì 30 quận, huyện như trước có thể thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường, song cũng làm gia tăng phân hóa giữa khu vực nội đô và ngoại thành.

Theo các chuyên gia, bảng giá đất còn được xem là “đòn bẩy tâm lý” trên thị trường. Trong các lần điều chỉnh trước, việc tăng bảng giá từng dẫn đến hiệu ứng dây chuyền khiến giá nhà ở thương mại, giá đấu giá đất đều tăng theo.

Ở bảng giá đất hiện hành (giai đoạn 2020 – 2024), mỗi quận/huyện được áp dụng 4 mức vị trí (mặt tiền, hẻm chính, hẻm phụ và khu vực sâu), thuận tiện quản lý nhưng gây ra bất cập khi một tuyến phố nằm giữa hai quận có thể chênh lệch giá đến hằng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Dự thảo mới sẽ khắc phục điều đó bằng cách gom các khu vực có đặc điểm đô thị tương đồng, ví dụ quanh vành đai 3 gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ: “Ngân sách địa phương có thể phải chi nhiều hơn cho các dự án công. Trong khi đó, doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ tính lại giá đầu vào, còn người dân mua nhà cuối cùng vẫn là người trả tiền”.

Nếu giá đất ngoại thành tăng 25 – 26%, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm, ảnh hưởng đến kế hoạch giãn dân khỏi khu vực nội đô và khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm. Thị trường có thể bước vào “vòng lặp vô tận”: giá đất tăng – giá nhà tăng – khan hiếm nguồn cung – tiếp tục tăng giá.

Giá đất theo bảng giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thu hút các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Từ bảng giá đất mới Hà Nội, giá BĐS có thể tiếp tục tăng?

Chia sẻ trên Báo Tiền Phong, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, việc nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng về kiểm soát giá nhà đất hiện nay.

Ông Lượng cho biết, Thủ tướng đã nhiều lần chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương phải tìm giải pháp hạ giá nhà, đặc biệt là giá chung cư tại các đô thị lớn đang tăng quá cao. Trong bối cảnh đó, việc Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan trình bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tăng bình quân tới 26% so với năm 2025, là điều khiến giới nghiên cứu và doanh nghiệp bất động sản “ngạc nhiên”.

Theo vị chuyên gia, bảng giá đất là một trong những yếu tố cấu thành lớn trong giá bán bất động sản. “Chi phí về đất có thể chiếm khoảng 30% trong hạch toán, nhưng nếu tính thêm các khoản chi phí thủ tục, thiết kế, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực tế có thể lên tới 50%”, ông Lượng nói.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết thêm, việc điều chỉnh bảng giá đất vào thời điểm này chẳng khác nào “đổ thêm dầu vào lửa”, đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang. “Chúng ta đang muốn bình ổn thị trường thì lại đưa ra chính sách khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, điều này tạo hiệu ứng tâm lý không tốt và là cơ hội cho giới đầu cơ thổi giá”, ông Lượng nhấn mạnh.

Ông Lượng đồng tình với chủ trương cập nhật bảng giá đất để tiệm cận với giá thị trường, song cho rằng phải chọn đúng thời điểm và có căn cứ khoa học. Hiện nay, việc xây dựng bảng giá đất ở nhiều địa phương vẫn mang tính “cảm tính”, thiếu dữ liệu khảo sát thực tế. “Nhiều nơi chỉ dựa vào số liệu trung bình hoặc ước tính, chưa có cơ sở dữ liệu gốc đầy đủ, trong khi đó lại trình tăng giá ở giai đoạn thị trường đang rất nhạy cảm”, ông Lượng nhận xét.

Theo chuyên gia này, điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. “Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường”, ông Lượng nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết Luật Đất đai đã đặt ra nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa thật sự phản ánh lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp thuê đất và doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hiệp nêu ra thực trạng một số dự án trong cùng một khu vực, thửa đất nhưng giá đất có thể tăng đến 40% chỉ trong vòng 4 tháng, vượt xa tốc độ lạm phát. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp bởi chi phí đầu vào tăng nhanh và liên tục. Khi giá đất tăng cao như vậy, số lượng dự án có thể sụt giảm, khiến nguồn thu bền vững của địa phương không được đảm bảo. Đặc biệt, giá đất có thể tăng không kiểm soát, làm mất đi lợi thế thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đã có kiến nghị gửi UBND TP Hà Nội về những nhóm vấn đề liên quan đến việc ban hành giá đất mới. VNREA cho rằng bảng giá đất tăng cao, chi phí đầu tư bất động sản ở các khu vực ngoại thành cũng tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Thực tế, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc chung cư tại Thủ đô thời gian qua phần lớn đến từ các khu vực vùng ven bởi quỹ đất ở trung tâm đã dần cạn kiệt. 9 tháng đầu năm nay, Hà Nội có thêm hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán, nhưng gần 75% đến từ các đại dự án ở quận Nam Từ Liêm và huyện Đông Anh, Gia Lâm trước sáp nhập.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.

“Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, VNREA nêu trong kiến nghị.

Với đầu tư công, hiệp hội cũng cảnh báo các dự án trọng điểm của Hà Nội có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách khi bảng giá đất tăng. Đồng thời, quá trình thương thảo, đền bù kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư.