Tại phiên họp ngày 13/10 mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc đánh giá lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Một trong số đó là việc giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động, kể cả một bộ phận cán bộ, công chức.

Trước thực trạng trên, thời gian qua, Trung ương, Bộ Chính trị, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, kết luận, chỉ đạo quan trọng nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Chính phủ đã tập trung triển khai các chính sách phát triển nhà ở theo hướng chú trọng đồng thời nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho thuê, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược cần tập trung phát triển.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, mục tiêu cuối cùng của các chủ trương, chính sách là phát triển đất nước, không ngừng nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân. Bảo đảm nhu cầu có nhà ở là vấn đề hết sức quan trọng, cần được quan tâm giải quyết bằng những chính sách, giải pháp thiết thực.

Doanh nghiệp không còn ở vị thế “đi xin” dự án

Chia sẻ tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra mới đây, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia đã đưa ra các nội dung góp ý chính sách trong việc phát triển những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Nhìn lại bối cảnh thị trường trước đây, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) đánh giá giai đoạn 2020 – 2024, tất cả các loại hình bất động sản gần như đều bị ách tắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung trở nên rất hạn chế.

Trong đó, NOXH là phân khúc có nhu cầu lớn, giá bán phù hợp với sức mua của đông đảo người dân, song lại gặp phải nhiều rào cản phát triển trong khoảng thời gian này. Đơn cử như thủ tục chấp thuận nhà đầu tư thường kéo dài 2 năm. Dù NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện quy trình định giá đất, nếu địa phương làm nhanh thì mất khoảng 6 tháng, còn triển khai lâu thì mất từ 2 – 3 năm mới hoàn thành. Chưa kể các thủ tục về quy hoạch, giao đất, thẩm định thiết kế cơ sở… cũng cần nhiều thời gian, kéo dài khoảng 1 – 2 năm.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới cùng các nghị định hướng dẫn thi hành có hiệu lực, kết hợp với chủ trương chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, các thủ tục trên đã trở nên thông thoáng hơn.

Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3 – 6 tháng, các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn. Hiện một dự án NOXH từ lúc chủ đầu tư đề xuất đến khi khởi công có thể chỉ cần 4 – 6 tháng, điều mà trước đây rất khó xảy ra.

Theo Chủ tịch G6 Group, nhờ sự chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước cùng sự vào cuộc của toàn bộ hệ thống chính quyền, quy trình đầu tư hiện đã thuận lợi hơn rất nhiều. Doanh nghiệp không còn ở vị thế “đi xin”, “đi trình”. Nhiều khả năng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 sẽ kịp hoàn thành, thậm chí xong trước hạn.

Nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nhiều địa phương đã và đang đẩy nhanh tiến độ khởi công, triển khai các dự án.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 46.962 căn NOXH. Lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm 2026 có thể hoàn thành 18.049 căn, đạt 105% kế hoạch. Đáng chú ý, từ tháng 6 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Chủ đầu tư tái cơ cấu phân khúc theo xu hướng mới

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes chia sẻ, doanh nghiệp muốn phát triển bắt buộc phải nắm bắt xu hướng chung của xã hội và định hướng của thể chế chính trị.

Nhìn về lực cầu hiện nay, vị này cho rằng sức mua trên thị trường vẫn tồn tại, song người mua hiện thận trọng hơn và nhạy cảm hơn với giá bán cũng như chi phí vốn. Khách hàng không còn chạy theo tâm lý đám đông. Thay vào đó, họ nhìn vào giá trị thực của sản phẩm. Nhà đầu tư sẽ tìm kiếm bất động sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc mang lại giá trị đầu tư dài hạn từ 3 – 5 năm. Đối với khách hàng mua để ở, họ lựa chọn rất kỹ các yếu tố liên quan đến pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm.

Trong bối cảnh đó, khả năng điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường thời gian tới.

Một số chủ đầu tư đã bắt đầu cơ cấu lại phân khúc. Thay vì chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp như trước đây, họ chuyển hướng đầu tư sang các sản phẩm đang được đẩy mạnh theo chủ trương của Nhà nước như NOXH, nhà ở thương mại giá phù hợp hay nhà ở cho thuê. Đây là những sản phẩm vừa túi tiền của số đông người dân hiện nay.

Thực tế ngày càng có nhiều ông lớn bất động sản tham gia phát triển các phân khúc này.

Tại Hà Nội, Sunshine Group đang triển khai dự án Sunshine Empire. Đây là khu phức hợp đa chức năng gồm 5 tòa tháp cao 35 – 39 – 47 tầng và 4 tầng hầm, hướng đến mục tiêu cung cấp ra thị trường các căn nhà ở cho thuê cùng nhiều loại hình bất động sản khác như căn hộ khách sạn, văn phòng cao cấp… Dự án có quy mô hơn 5 ha và tổng vốn hơn 7.000 tỷ đồng, tọa lạc ngay tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra).

Bên cạnh đó, Vinhomes đang là nhà thầu thi công dự án Nhà ở cho thuê tại phường Việt Hưng, quy mô gồm 7 tòa nhà cao 12 – 13 tầng, dự kiến hoàn thành năm 2028.

Một dự án khác là Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên đã được chủ đầu tư Him Lam khởi công vào ngày 22/6, tại đây phát triển khoảng 2.000 căn hộ cho thuê.

Cũng trong tháng 6, Vingroup đã khởi công công trình Nhà ở cho thuê thuộc NOXH phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên. Đồng thời, tập đoàn công bố phát triển 4.500 căn nhà ở cho thuê tại xã Bà Điểm, TP HCM.

Tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang, Sun Group đã khởi động Chương trình phát triển NOXH và các hạng mục hạ tầng đô thị – Khu đô thị An Thới hồi đầu tháng 8. Tập đoàn dự kiến phát triển khoảng 50.000 căn NOXH và nhà ở cho thuê tại đây.

Công tác quy hoạch cần được chú trọng hơn

Tham gia thảo luận về việc phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV lưu ý bên cạnh chính sách, quy hoạch cũng là vấn đề rất quan trọng.

Nếu địa phương quy hoạch và phát triển dự án những nơi không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng xong, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn về sinh sống.

Nhu cầu trên thị trường hiện rất lớn. Tuy nhiên, nếu nhà ở được xây dựng quá xa nơi làm việc thì sẽ mất nhiều thời gian đi lại. Các gia đình có con nhỏ hay người cao tuổi thường muốn sinh sống gần trung tâm để thuận tiện cho công việc và sinh hoạt hàng ngày.

Do đó, nếu dự án cách quá xa trung tâm, người dân có thể sẽ quyết định không mua. Thay vào đó, họ sẵn sàng lựa chọn một căn nhà chật chội trong nội thành để được sống gần nơi làm việc và phù hợp với nhu cầu cá nhân.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, công tác quy hoạch các khu vực làm NOXH và nhà ở cho thuê cần được quan tâm hơn nữa, chú trọng đến các yếu tố như gần khu dân cư, gần các tiện ích sinh hoạt đi lại…

Hiện một số địa phương đang quy hoạch dự án ở những khu vực quá xa trung tâm. Tại Hà Nội có nhiều công trình đang triển khai ở Thư Lâm, Đông Anh… Người dân có nhu cầu rất lớn nhưng đa phần vẫn làm việc trong nội đô, đi lại không thuận tiện, khiến sức mua bị giảm.

“Trong quá trình phát triển NOXH, nhà ở cho thuê thì câu chuyện quy hoạch rất quan trọng. Chúng tôi sẽ làm việc thêm khi các địa phương đăng ký chỉ tiêu, làm sao khi hoàn thành dự án, tỷ lệ lập đầy phải đạt. Nếu sau khi xây dựng xong mà tỷ lệ lấp đầy không đạt thì cũng chưa hoàn thành mục tiêu”, đại diện Bộ Xây dựng cho hay.